Fiscalité de l'immobilier
Les frais liés à l'achat d'un bien immobilier au Luxembourg
L'acquisition d'un bien immobilier au Luxembourg s'accompagne d'un ensemble de règles fiscales et administratives qui varient selon qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un investissement locatif. TVA, droits d'enregistrement, impôt foncier ou encore taxation des plus-values : chaque transaction immobilière implique des spécificités, parfois avantageuses. Le résumé ci-dessous offre une vue d'ensemble claire de frais afin d'aider les acquéreurs et vendeurs à mieux comprendre les implications financières de leur projet immobilier.
Frais de TVA
ACQUISITION D'UN BIEN EXISTANT
- Exonéré de TVA
ACQUISITION D'UN NOUVEAU BIEN (SUR PLAN OU VEFA)
- 3% sur la part construction jusqu'à 357 143 € et 17% au-dessus – la part terrain est exonérée de TVA (représentant généralement +/- 35% du prix du bien)
- L'avantage fiscal de 50 000 € résultant de l'application du taux de TVA super réduit de 3% devra être remboursé dans le cas où le bien n'est pas alloué comme résidence principale au cours des 2 premières années après l'achèvement (aussi applicable si vous vendez le bien pour une destination différente d'une résidence principale).
ACQUISITION D'UN BIEN EXISTANT
- Exonéré de TVA
ACQUISITION D'UN NOUVEAU BIEN (SUR PLAN OU VEFA)
- 17% sur la part construction
- La part terrain est exonérée de TVA (représentant généralement +/- 35% du prix du bien)
Les droits d'enregistrement
- 6% de frais d'enregistrement + 1% de frais de transcription sont calculés pour l'achat d'un bien existant. Dans le cas de l'achat d'un bien neuf (sur plan ou VEFA), ce pourcentage est seulement applicable sur la part terrain.
- Un crédit d'impôt de 40 000 € par personne (80 000 € en cas de déclaration conjointe) est déductible sur les droits d'enregistrement (disposition appelée « Bëllegen Akt »). Si ce crédit d'impôt disponible dépasse les droits d'enregistrement normalement applicables, un minimum de 100 € de droit d'enregistrement reste payable. Et dans le cas inverse, si le crédit d'impôt n'est pas entièrement utilisé lors de la première acquisition d'un bien, il peut être utilisé sur une seconde acquisition.
Attention, il faut conserver cette résidence principale pendant 2 ans minimum pour que le Bëllegen Akt soit validé. Dans le cas où le bien acheté serait loué ou vendu dans un délai inférieur à 2 ans, l'avantage fiscal résultant de l'application de ce crédit d'impôt devrait être remboursé.
- 6% de frais d'enregistrement + 1% de frais de transcription sont calculés pour l'achat d'un bien existant. Dans le cas de l'achat d'un bien neuf (sur plan ou VEFA), ce pourcentage est seulement applicable sur la part terrain.
- Possibilité de déclarer l'acquisition en vue de la revente et opter pour ce schéma spécifique :
- Avance de 7,2% de frais d'enregistrement (au lieu de 6%) + 1% de frais de transcription (inchangé)
- 6% de frais d'enregistrement sont remboursés en cas de revente dans un délai de 2 ans (résultant en un droit d'enregistrement net de 2,2%)
- 4,8% de frais d'enregistrement sont remboursés en cas de revente entre la 2ème et 4ème année (résultant en un droit d'enregistrement net de 3,4%)
Les frais liés à l'emprunt bancaire
Dans la majorité des cas, l'acquisition d'un logement est réalisée avec l'aide d'un prêt immobilier établit dans une banque. Ce prêt s'accompagne de frais d'hypothèque. C'est à dire que la banque exige une hypothèque sur le bien en cours d'acquisition pour pouvoir le vendre et ainsi récupérer son argent, en cas d'incapacité de remboursement du crédit. Le montant de ces frais dépend du montant du crédit hypothécaire accordé.
Vous pouvez également souscrire une assurance solde restant dû et invalidité, qui n'est pas obligatoire. Cette assurance prend en charge les mensualités restantes en cas de décès prématuré ou d'invalidité. Le prix de cette assurance varie en fonction de la durée du prêt et de son montant.
De plus il y aura des frais de dossier liés à l'ouverture du prêt. Ceux-ci sont généralement modestes et sont parfois offerts comme geste commercial de la part de votre banque.
Impôt sur le revenu
Exonération du prêt hypothécaire à taux zéro (ou taux réduit) octroyé par l'employeur / Bonification d'intérêts par l'employeur
- Les prêts accordés par l'employeur à un taux d'intérêt inférieur à 1,5% (taux applicable à partir de 2015) génèrent un avantage en nature imposable, qui correspond à la différence entre le taux de 1,5% et le taux d'intérêt réduit.
- La bonification d'intérêts s'applique quand l'employeur accorde un soutien financier sur le prêt hypothécaire que l'employé a avec une banque tierce. Généralement, la bonification d'intérêts est déduite à l'employé sur son bonus annuel.
- Les avantages ci-dessus sont exonérés d'impôts jusqu'à 3 000 € par personne (6 000 € en cas de déclaration conjointe ou célibataire avec enfant(s) à charge).
Intérêts hypothécaires déductibles
Les intérêts payés sur un prêt hypothécaire (excluant la bonification d'intérêts potentielle) sont déductibles avec l'application des plafonds suivants :
- 2 000 € par personne dans le ménage* pour les 6 premières années
- 1 500 € par personne dans le ménage* pour les 5 années suivantes
- 1 000 € par personne dans le ménage* pour les années suivantes
* y compris les enfants à charge
Assurance hypothécaire déductible : prime unique
- Base déductible : 6 000 € par contribuable + 1 200 € par enfant
- Augmentation de la base déductible de 8% par an pour les contribuables de plus de 30 ans (avec une augmentation maximale de 160% de la base déductible)
Assurance hypothécaire déductible : prime annuelle
- Collectivement déductible avec les autres primes d'assurances (p.ex. vie, décès, incapacité, accident, maladie, responsabilité civile) et intérêts autres que ceux sur prêt hypothécaire jusqu'à 672 € par personne dans le ménage (y compris les enfants à charge)
Revenu net de location
- Le revenu net de location est égal au revenu locatif brut moins les dépenses déductibles.
- Le revenu locatif brut est égal au loyer payé par le locataire.
- Les dépenses déductibles sont celles supportées par le propriétaire et comprennent :
- Les intérêts et charges liées au financement du bien (y compris le droit d'enregistrement hypothécaire et les frais de notaire)
- Les frais de gestion locative
- L'impôt foncier
- Les charges communales
- L'entretien et les réparations
- Les primes d'assurance
- L'amortissement du bien
- Les investissements locatifs sont amortissables selon la méthode linéaire. Le prix d'acquisition amortissable exclut la valeur du terrain et inclut le droit d'enregistrement, les frais de notaire et les autres charges éventuelles sur l'acquisition du bien (s'il n'y a pas de division dans l'acte de vente, la valeur du terrain est considérée représenter 20% du prix d'acquisition).
- Les taux d'amortissement sont basés sur l'année d'achèvement d'un bien et de la manière suivante :
- 6% par an pour les 6 premières années
- 2% pour les 54 années suivantes
- 3% après 60 ans
- Lorsque le revenu net de location est négatif, il est déductible des autres revenus imposables du/des contribuable(s) (comme le revenu salarié).
L'impôt foncier
- Calculé sur base de la valeur unitaire d'un bien déterminé par l'administration fiscale luxembourgeoise.
- Le taux d'impôt foncier varie d'une commune à l'autre.
- L'impôt foncier est généralement minime.
- Calculé sur base de la valeur unitaire d'un bien déterminé par l'administration fiscale luxembourgeoise.
- Le taux d'impôt foncier varie d'une commune à l'autre.
- L'impôt foncier est généralement minime.
Calcul de la plus-value
- Exonérée d'impôt.
- A des fins de clarification, l'exonération fiscale de la plus-value est applicable lorsque l'une des conditions ci-dessous est remplie :
- Le contribuable occupe le logement lorsque la vente a lieu et le logement constitue sa résidence principale depuis l'acquisition ou l'achèvement.
- Le contribuable occupe le logement lorsque la vente a lieu et le logement constitue sa résidence principale les 5 années avant la vente (ex. si le contribuable a loué le logement avant de l'utiliser comme sa résidence principale).
- Le contribuable occupe le logement lorsque la vente a lieu, le logement constitue sa résidence principale et le logement est vendu pour des raisons familiales (mariage, divorce, naissance, etc.) ou professionnelles (changement de résidence).
- Dans les trois cas ci-dessus lorsque la vente a lieu l'année suivant le déménagement de l'occupant dans une nouvelle résidence principale.
- Le contribuable n'occupe pas le logement lorsque la vente a lieu, mais a déménagé du logement pour des raisons familiales (mariage, divorce, naissance, etc.) ou pour des raisons professionnelles.
Bénéfice de spéculation (court terme)
- Applicable lorsque le bien est vendu jusqu'à 2 années après l'acquisition de celui-ci.
- Correspond à la différence entre le prix de vente (excluant les frais d'agence ou les frais de passeport énergétique) et le prix d'acquisition (y compris le droit d'enregistrement, les frais de notaires et autres charges éventuelles sur le prix d'acquisition).
- Imposé au taux d'imposition marginal (càd maximum 45,78%) sans déductions applicables.
Plus-value de cession (long terme)
- Applicable lorsque le bien est vendu plus de 2 ans après son acquisition.
- Correspond à la différence entre le prix de vente (excluant les frais d'agence ou les frais de passeport énergétique) et le prix d'achat réévalué (y compris le droit d'enregistrement, les frais de notaire et autres charges éventuelles sur le prix d'acquisition du bien).
- Le coefficient de revalorisation est déterminé par l'administration fiscale dépendant de la période de détention de la propriété.
- Un abattement forfaitaire de 50 000 € par contribuable et 100 000 € en cas de déclaration conjointe s'applique tous les 10 ans.
- Imposé à la moitié du taux d'imposition global sur le revenu (càd un maximum de 22,89%).